של מי הדירה הזאת? רכישת דירה להשקעה על שם הילד

רישום דירה להשקעה על שם ילד קטין- סוגיות מיוחדות

 

• לפי סעיף 9  לחוק מיסוי מקרקעין- שבח ורכישה, "יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי - כרוכש אחד". כלומר, במידה ויש כבר בבעלות התא המשפחתי דירה אחת או יותר, רכישת דירה נוספת על שם ילד קטין תהיה חייבת במס רכישה מלא- גם אם זוהי הדירה היחידה הרשומה על שמו.

• לפי סעיף 65 לפקודת מס הכנסה, יראו הכנסה של קטין כהכנסה של הוריו לצורך מס, והחיוב במס יחול עליהם. לכן, הורים אשר רכשו דירות להשקעה על שם ילדיהם הקטינים עשויים לעבור במהרה את תקרת דמי השכירות הפטורים ממס. עם זאת, פס"ד גריל (עמ"ה 363/02) קבע כי השכרת דירות מגורים הרשומות על שם קטינים עשויה להיחשב כהכנסה של הקטינים, ולא של הוריהם, ובכך לזכות כל אחד מהקטינים בפטור ממס על דמי השכירות בנכס הרשום על שמו. התנאי לכך הוא שדמי השכירות אכן משמשים במישרין את הקטינים או נחסכים עבורם. במקרה גריל, בית המשפט השתכנע שכך היה, למרות שכספי השכירות הופקדו בחשבון האב ללא כל הפרדה מנכסיו שלו. אולם, על מנת להקל את נטל ההוכחה במקרים דומים, מומלץ כי דמי השכירות יופקדו בחשבון נפרד, קופת גמל או תוכנית חסכון אחרת הנושאים את שם הקטין, וכוללים הגבלות ברורות על השימוש בכסף.

• לפי סעיף 4 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, פעולה משפטית של קטין, כגון רכישת נכס, טעונה הסכמת נציגו (האפוטרופוס שלו). כלומר- קטין אינו יכול לבצע לבדו עסקה במקרקעין. האפוטרופוס הטבעי של קטין הם הוריו, אם הוא נמצא בחזקתם.

• אולם, לפי סעיף 20(1) לחוק, הורי הקטין אינם יכולים לבצע עסקת מקרקעין בשמו ללא אישור מקדים מאת בית משפט לענייני משפחה. הדבר נכון הן לגבי רכישת הדירה והן למכירתה- במידה ומתבצעת טרם מלאו לילד 18. על כן, יש להגיש לבית המשפט בקשה לאישור העסקה טרם ביצועה, מלווה במסמכים הנחוצים לבחינת כשרות העסקה, כגון נסח טאבו, הערכת שמאי וכו'. במקרה של מכירה, בית המשפט יבקש לוודא כי תמורת המכירה תישמר עבור הקטין ולא ייעשה בה כל שימוש על-ידי הוריו. קבלת האישור המקדים מבית המשפט הנה פרוצדורה שעשויה לארוך מספר חודשים, ולעכב בהתאם את העסקה.

• לפי סעיף 23 לחוק, נכסיו והכנסותיו של קטין המתגורר עם הוריו וסמוך על שולחנם נתפסים כ"חיסכון" השייך לקטין בלבד. לפיכך, ההורים אינם רשאים לעשות בהם כל שימוש לטובת עצמם. יותר מכך- אין מצפים מהקטין לקיים עצמו בעזרתם. נכסים והכנסות אלה ישמשו לסיפוק צרכיו היומיומיים של הקטין ולתמיכה בקיום משק הבית רק אם שוכנע בית המשפט שמשק הבית אינו יכול להתקיים ולספק את צרכי הקטין ללא נכסים והכנסות אלה. על כן, לכאורה אין ההורים המשקיעים רשאים להשתמש כראות עיניהם בהכנסות השכירות או ברווח ממכירת הדירה. 

• לפי סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין- שבח ורכישה- מכירתה של דירת מגורים יחידה שהתקבלה במתנה מההורים תהא פטורה ממס שבח רק בתום תקופת צינון, כתלות בשימוש שעשה הילד בדירה. כאשר הילד הנו קטין בעת קבלת הדירה, תקופת הצינון מתחילה לא ביום הקבלה, אלא ביום בו מלאו לו 18 שנים. אם הדירה נרכשה על שם בני זוג (ילד ובן\בת זוגו) הגיל 

 

 

​

רישום דירה להשקעה על שם ילד בגיר- סוגיות מיוחדות

 

ילדים בגירים והוריהם אינם מהווים "רוכש אחד" לצורך מס שבח ומס רכישה, גם אם הילד עדיין סמוך על שולחן הוריו. אי לכך, קל יותר לזכות בפטורים ממסי שבח ורכישה. גם בכל הנוגע להכנסות מדמי שכירות, אלו נחשבות, כברירת מחדל, כהכנסות של הילדים, ולא של הוריהם.

על כן, רכישת דירה על שם ילד בגיר, בין אם בדרך של מתנה או הלוואה, עשויה לאפשר להורים המשקיעים חיסכון במס.

להלן השיקולים שיש להביא בחשבון בכל אחת מהדרכים:

 

דירה שניתנה לילד כמתנה

​

במרבית תכנוני המס, הדירה נרשמת על שם הילד או שמרבית עלות רכישתה ממומנת מכספי ההורים ללא תמורה. תרחיש זה הנו כמובן חוקי לחלוטין, אולם משטר המס כאן נועד לעודד את רכישת הנכס לרווחת הילד, ולא לחסכון במס של הוריו על השקעותיהם. 

​

• מס רכישה- במידה ותהיה זו הדירה היחידה על שם הילד, יחול פטור ממס רכישה.

• מס שבח- לשם מכירת הדירה בפטור ממס שבח, יש להמתין "תקופת צינון" כדלקמן:

  • אם הילד לא התגורר בדירה דרך קבע: 4 שנים מיום קבלת הבעלות (יום הרישום בטאבו על שם הילד). 

  • אם התגורר דרך קבע: 3 שנים מיום תחילת מגורי הקבע בהיותו בעל הדירה.

• הדירה תיחשב כמתנה ויחולו הכללים הנ"ל גם אם הילד קיבל מהוריו סכום כסף השווה ל-50% או יותר ממחיר רכישתה, בשלוש השנים שקדמו לרכישה.

• לפי הפסיקה, בהיעדר תצהירים הדדיים בדבר נתינה וקבלה של הנכס ללא תמורה, חובת ההוכחה כי מדובר במתנה מוטלת על רשויות המס. רשויות המס יחתרו לקבוע כי מדובר במתנה על מנת למסות במלואן מכירות שבוצעו בתקופת הצינון. אולם קביעה זו חייבת להיות מגובה בראיה כלשהי, ואינה יכולה להישען רק על העובדה כי "לא השתכנעו" מגרסת הנישום. אולם ברגע שיש "ראשית ראיה" לקיומה של עסקת מתנה, על הנישומים מוטל להוכיח אחרת. ראו בע"ש 3427/98 קלו נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב.

• דוגמה ל"ראשית ראיות" לכך שמדובר במתנה:

  • הילד לא היה מעורב באופן פעיל בבחירת הדירה ובמו"מ לרכישתה.

  • במידה והדירה מושכרת, הילד אינו "הכתובת" לפניות השוכרים, אף אם הוא צד לחוזה השכירות.

  • כספי השכירות מופקדים בחשבון ההורים.

​

כדאי לשים לב:

• בהיעדר מגורי קבע (למשל כשהדירה מושכרת לצד שלישי) אין חשיבות לשאלה האם הילד מקבל את כספי השכירות, או הוריו.

• בהתקיים מגורי קבע, לשון הסעיף אינה דורשת במפורש שתקופת מגורי הקבע תימשך שלוש שנים, אלא שיחלפו שלוש שנים מתחילתה. על כן, גם תקופה מהותית הקצרה משלוש שנים (ככלל אצבע - למעלה משנה, כאורכה המקובל של תקופת שכירות) תאפשר לכאורה למכור את הדירה בפטור ממס שבח לאחר שלוש שנים מיום שהתחילה. לדוגמא: הילד התגורר בדירה במשך שנתיים מיום שהיה לבעל הדירה, ובשנה השלישית השכיר אותה לאחרים. אם ימכור אותה בתום השנה השלישית, יהא זכאי לכאורה לפטור ממס שבח. 

​

הלוואה שניתנה לילד לרכישת דירה

 

דירה אשר נרכשה ע"י אדם באמצעות הלוואה שקיבל מהוריו מזכה בהקלות מס גדולות יותר, בפרט במס שבח. עם זאת, יש צורך בקיום ראיות לכך שמדובר בהלוואה "אמיתית" ולא ב"מתנה" במסווה. 

​

• מס רכישה- היות והילד הוא הרוכש בפועל, במידה וזוהי דירתו היחידה, יחול פטור.

• מס שבח- במידה והדירה עונה להגדרת "דירת מגורים מזכה", יחול פטור ממס שבח ללא צורך בתקופת צינון.

• תנאים המהווים ראיות לעסקת הלוואה:

  • הילד הינו שותף פעיל ברכישת הדירה, השבחתה ו\או השכרתה ומכירתה.

  • לילד אמצעים כספיים המאפשרים לו להחזיר את ההלוואה בתשלומים. לחילופין, הוא מחזיר את ההלוואה באמצעות כספי השכירות, או באמצעות התמורה ממכירת הדירה.

  • הילד "מרוויח" דבר מה מהעסקה- למשל, חלק מדמי השכירות או מתמורת הרכישה העודף על ההלוואה נותר אצלו.

  • על מנת שהכוונה לתת הלוואה גם תיראה, רצוי לערוך הסכם הלוואה, הכולל את מועדי החזרת הכספים, ולפעול לפיו.

• תנאים המהווים ראיה לעסקת הלוואה מלאכותית, שהנה למעשה מתנה:

  • אמצעיו הכספיים של הילד אינם מאפשרים לו לעמוד בהחזר הסכום ש"הלוו" לו הוריו לשם הרכישה.

  • ההלוואה אינה נפרעת במלואה מיד עם מכירת הדירה.

​

​

דירה להשקעה על שם הילדים - השלכות משפטיות

​

"רשמתי את הדירה על שם הילד רק כדי לחסוך במס עבור עצמי, ולא התכוונתי כלל לתת לו זכויות בה."

אמירה כגון זו, כפי שניתן לנחש, לא תעמוד למשקיעים במקרה של מחלוקת משפטית מול הילד, בן\בת זוגו או נושיו.

 

רישום דירה על שם ילד, משמעו כי הדירה נמצאת בבעלות הילד על כל המשתמע מכך. זאת בין אם הילד בגיר או קטין, ובין אם השתתף בתהליך הרכישה ובמימונה או לא. לדבר משמעויות משפטיות מרחיקות לכת, שנסקור להלן על קצה המזלג:

 

• דירה הרשומה על שם ילד אינה כלולה, מהבחינה המשפטית, במצבת הנכסים של ההורים הרוכשים: אין הם יכולים לכלול אותה בצוואתם ולהוריש אותה; אין הם יכולים לחלקה במקרה של פירוק הקשר הזוגי ביניהם; אין להם זכויות בה או השפעה על גורלה במקרה של פירוק הקשר בין הילד לבן\בת זוגו (קראו כאן בהרחבה).

• במידה והדירה רשומה בטאבו על שם הילד, או שכבר ניתן לעו"ד ייפוי כוח בלתי חוזר לביצוע הרישום, אין ההורים יכולים לחזור בהם מהמהלך. לכן, כל פעולה שירצו לעשות בדירה בעתיד תלויה בהסכמת הילד, אם הוא בגיר, ובאישור בית משפט אם הוא קטין. במקרה בו הילד מחליט שלא לשתף פעולה עם הוריו, למשל עקב סכסוך, אין להם כל דרך לכפות עליו את ביצוע תכניותיהם לגבי הדירה. על מנת להימנע ממקרים מעין אלה, ניתן לערוך עם הילד הסכם מתנה, הסכם ממון או לרשום שעבוד לטובת ההורים.

• במידה ומתקיימים נגד הילד הליכי הוצאה לפועל, כינוס נכסים, פירוק או פשיטת רגל, הדירה הרשומה על שמו מהווה חלק ממצבת נכסיו. בית המשפט עשוי להורות על הוצאתה מידיו ומימושה על מנת לפרוע את חובותיו.  

• הילד הרשום כבעלי הדירה לא יוכל ליהנות מפטור על מס שבח ורכישה במידה וירצה בעתיד לרכוש בעצמו דירה, כיוון שזו תהיה כבר דירתו השנייה. כמו כן, לא יוכל ליהנות משיעור המימון המרבי בעת לקיחת משכנתא.

 

 

השלכות מס במידה והנכס מועבר על שם ההורים לשם חלוקתו בעת גירושיהם או פטירת מי מהם

​

• מס רכישה- תיראה כמכירה ללא תמורה לקרוב, ולפי תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין- שבח ורכישה, תחויב בשליש מהמס שהיה משתלם על הדירה אילולא הקרבה המשפחתית.

• מס שבח- העברה ללא תמורה בין קרובים פטורה ממס שבח, אך עדיין כפופה לתקופות הצינון בחוק, גם אם מבקשים להעבירה בין קרובים מספר פעמים. 

• מס שבח בעת מכירת הנכס "החוצה"- אדם המקבל דירה במתנה "נכנס לנעלי" המקבל בכל הקשור לעלותה לצורך חישוב מס שבח. על כן, בעת מכירת הדירה למי שאינו קרוב, העלות תהיה שווי המכירה שנקבע ע"י מס שבח בעת "כניסתה" למשפחה לראשונה, עת נרכשה מאדם שאינו קרוב. משמעות הדבר היא, לרוב, הגדלת השבח והמס לתשלום בגינו. 

​

​

​

שוקלים לרכוש דירה להשקעה? פנו אלינו לייעוץ בדבר המסלול הנכון והמשתלם ביותר עבורכם.