דירה להשכיר? מס לשלם!

במדינת ישראל קיימים למעלה מ-600 אלף נכסי מגורים להשכרה, המכניסים לבעליהם, לפי הערכות רשות המסים, עשרות מיליארדי ש"ח בשנה. חלק ניכר מהכנסות אלה אינו מדווח, אף שהן חייבות במס- בין אם מחוסר מודעות של המשכיר לחבות המס, ובין אם על מנת להתחמק מתשלום המס. 

 

בשנים האחרונות עושה רשות המסים מאמצים רבים לאכוף את המיסוי על הכנסות של יחידים מדמי שכירות- ויש לכך השלכות על אזרחים רבים.

 

עכשיו, יותר מתמיד, חשוב לבעלי הנכסים להכיר את כללי החיוב במס על שכר הדירה ולבחור את מסלול החיוב המתאים להם.

דיווח מלא ומדויק על הכנסות השכירות במסגרת הדוח השנתי למס הכנסה ימנע הליכי חקירה והטלת קנסות.

 

יש פטור?

 

הכנסות של יחיד מדמי שכירות למגורים בגובה של עד 5,100 ש"ח בחודש בשנת 2020 פטורות ממס הכנסה. 

בהתאם, עצם קיומן של הכנסות אלו לא יוצר חובת הגשת דוח שנתי למס הכנסה.

אולם, באם בעל הדירה חייב בהגשת דוח שנתי מכל סיבה שהיא, יש לכלול בו הכנסות אלו. 

 

מסלולי מיסוי לדמי שכירות חייבים במס

 

אם הכנסתכם החודשית משכירות היא 5,031 ש"ח ומעלה- הסכום החייב במס יהיה כפל ההפרש בין תקרת הפטור לבין ההכנסות בפועל. 

במילים אחרות, על כל שקל נוסף של הכנסות, הסכום הפטור יורד בשקל אחד.

עם זאת, כל עוד ההכנסות אינן עולות על כפל תקרת הפטור (10,060 ש"ח), מותר לנכות חלק מההוצאות שנוצרו בייצור ההכנסה, כפי שיוסבר במסלול מס' 1 להלן.

על כן, כל עוד הכנסתכם משכירות (לאחר ניכויים) נמוכה מ-10,060 ש"ח, חלק מההכנסה יהיה פטור ממס.

אם הכנסתכם משכירות היא 10,061 ש"ח בחודש או יותר- כולה חייבת במס, ללא אפשרות לניכוי הוצאות. 

1. מסלול רגיל (מס שולי)

 

במסלול זה ממוסים אוטומטית: 

  • משכירים אשר בוחרים לקבל פטור חלקי על הכנסותיהם משכירות כאמור בפסקה הקודמת.

  • משכירים אשר אינם זכאים לפטור או למסלול ה-10%, כלומר:

    • משכירים שפעילות ההשכרה שלהם עולה כדי עסק.

    • משכירי דירות שלא למטרות מגורים. 

 

הבוחר במסלול זה ישלם מס לפי מדרגות המס ליחיד. כיוון שאלו אינן הכנסות מיגיעה אישית (ממשכורת או מעסק), שיעור המס יתחיל ב-31% (נכון לשנת 2016). 

במידה והגעתם לגיל הפרישה, המס יחושב בהתאם למדרגות של הכנסות מיגיעה אישית, המתחילות מ-10%.

הבוחר במסלול זה חייב להגיש דוח שנתי למס הכנסה, אשר יכלול את כל הכנסותיו והכנסות בן זוגו מכל מקור שהוא. 

 

במסלול זה מותרים ניכוי הוצאות (כולל פחת), קיזוז הפסדים ויישום פטורים. כלומר- המס שתשלמו הינו אך ורק על ההכנסה החייבת (ה"רווח") מהשכרת הנכסים, ולא על דמי השכירות במלואם. 

ההוצאות יותרו בניכוי כיחס שבין סכום ההכנסה החייב במס משכר דירה, לבין סך ההכנסה משכר דירה. לכן, תמיד תישאר הכנסה חייבת עליה יש לשלם מס. 

 

לדוגמא: ההכנסות הינן 5,500 ש"ח. 

חישוב הסכום החייב: (5,500-5,010)*2 = 980

יחס הניכוי: 980/5,500 = 17.8%

בהתאם, מותר לנכות 17.8% מכל הוצאה הקשורה בנכסים המושכרים, כולל מהוצאות פחת בשיעור של עד 2% מעלות הנכס (ראו מטה בדבר השפעת ניכוי הפחת על חישוב מס שבח). 

 

 

2. מסלול 10% (סעיף 122 לפקודת מס הכנסה)

 

הבוחר במסלול זה ישלם 10% מס על כל הכנסות השכירות, מהשקל הראשון, ללא זכאות לפטור וללא הגבלת סכום.

במסלול זה אין לנכות הוצאות שנוצרו לכם בגין השכרת הנכסים, כגון: תיקונים, פחת, פרסום הדירה, הוצאות משפטיות ועוד.

הבוחר במסלול זה אינו חייב בהגשת דוח שנתי למס הכנסה בגין הכנסות אלו. אולם, אם הנו חייב להגיש דוח מסיבה אחרת, הכנסות אלו ייכללו בו.

במידה והוחלט שלא להגיש דוח, קיימות שתי חלופות לדיווח ההכנסות ולתשלום המס:

1. אם קיים למשכיר תיק במס הכנסה, לרבות תיק 9.5 המיועד רק לדיווח על הכנסות שכ"ד, ניתן לבצע את התהליך באתר רשות המסים. 

2. בכל מקרה אחר, יש לגשת למשרד מס הכנסה באזור מגורי המשכיר ולקבל שובר דיווח מקוצר בשם "בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרת דירה". את השובר יש לשלם בבנק הדואר. 

 

כדי להיות זכאים לבחור במסלול 10%, עליכם לעמוד בשלושה תנאים:

 

א. השכרת הנכסים אינה עולה כדי עסק. הקריטריונים לכך גמישים ואינם מפורטים בחוק. בפסקי דין שעסקו בכך נבחנו בעיקר כמות הנכסים, אופן ניהולם ותפעולם השוטף, והזמן והמשאבים שבעל הנכסים משקיעים בניהולם. 

ב. ההשכרה הינה למטרת מגורים בלבד. שימו לב- השכרה לטווח קצר (למשל לתיירים) אינה נחשבת השכרה למגורים, ותשלול מכם את הזכאות למסלול זה. 

ג. המס ישולם במלואו עד 30 יום מתום שנת המס. אם תאחרו בתשלום- תחויבו במסלול המס השולי, גם אם עמדתם בשני התנאים הקודמים.

 

התשלום במסלול 10% יתבצע באחת משתי דרכים: תשלום מקדמות שוטפות במהלך שנת המס באמצעות פנקס שיישלח אליכם, או מילוי טופס הצהרה במהלך חודש ינואר של השנה העוקבת, ותשלום השובר שיופק כנגדו.

 

 

 

איך לבחור מסלול?

 

במידה ואתם זכאים לבחור בין שני המסלולים, מומלץ לפנות לרואה חשבון או יועץ מס מוסמך בכדי לקבוע את המסלול העדיף לכם. 

לכאורה, מסלול 10% עדיף ברוב המקרים, כיוון שאינו תלוי בגיל הנישום, בהכנסותיו האחרות ובסכום ההכנסה משכירות. 

 

מסלול המס השולי עשוי להיות עדיף אם מתקיים לפחות אחד מהמצבים הבאים:

 

  1. הכנסותיכם משכירות עוברות רק במעט את תקרת הפטור, וקיימות לכם הוצאות מהותיות דוגמת פחת או תיקונים גדולים. 

  2. הגעתם לגיל פרישה ואין לכם הכנסות פרט להכנסות משכירות- במצב זה שיעור המס המינימלי הוא אמנם 10%, אך ניתן לנכות הוצאות. 

  3. יש לכם הפסדים מעסק הניתנים לקיזוז מול הכנסות השכירות.

  4. אתם זכאים לפטור מיוחד לפי סעיף 9ד לפקודת מס הכנסה.

שילוב והחלפה בין מסלולים

סעיף 122 לפקודה הינו לקוני מאוד, ואינו דן בסוגיות הנ"ל. להלן עמדותינו:

שילוב- היות ותקרת הפטור שנקבעה הינה חודשית כוללת, ולא פר נכס, יש לבחור מסלול מיסוי אחד בלבד אשר יחול על כל הדירות המושכרות שבבעלותכם. 

החלפה- הדיווח על ההכנסה וחישוב המס מתבצעים ברמה השנתית. על כן, אנו סבורים כי מדי שנה ניתן לבחור את מסלול המס הכדאי לכם ביותר. בהתאם לעמדתנו בסוגיית השילוב, חישוב הכדאיות ייעשה על ההכנסות וההוצאות בגין כל הדירות יחד. 

השפעת המסלול על מס השבח במכירת הדירה

מסלול הפטור המלא: 

לגישת רשות המסים, כאשר דירה המושכרת בפטור מלא ממס נמכרת, העלות לצורך חישוב מס שבח הנה בניכוי פחת.

חישוב באופן כזה מוריד את עלות הנכס, ולפיכך מעלה את גובה השבח ואת המס הנדרש עליו. 

גישה זו פורסמה בהוראת ביצוע 5/2007, אשר קובעת כי הפטור מגלם בתוכו (ולמעשה, מחליף) את ניכוי ההוצאות המתאפשר במסלולים האחרים. הוראת הביצוע לא לוותה בתיקוני חקיקה כלשהם, ועל כן ניתן לפנות לוועדת ערר בכל מקרה של מחלוקת עם רשות המסים. 

 

הגישה קיבלה חיזוק בפסק דין שהתקבל לאחרונה בוועדת הערר חיפה (ו"ע 10216-07-14 וימן נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה).

דעת הרוב בפסק הדין הייתה כי יש לראות בפטור כאילו התקבל לאחר שנוכה הפחת, גם אם לא נוכה בפועל. זאת, בכדי למנוע מצב של כפל הטבות, בו הנישום גם מקבל פטור על הכנסות השכירות, וגם זוכה להפחתת השבח כאשר לא מנוכה פחת מהעלות. 

 

דעת הרוב ניתנה למרות שלשון החוק (וגם לשון הוראת הביצוע) אינה מתירה למשכירים דירה בפטור לנכות פחת מהכנסות השכירות.

כמו כן, פסיקות בעניינים דומים, חלקן בבית המשפט העליון (ע"א 4271/00 בעניין מ.ל השקעות ופיתוח, ע"א 8138/06 בעניין סלון מרכזי), קבעו כי מקום שלא נוכתה הוצאה בגין הנכס אשר הותרה בניכוי, לא תנוכה הוצאה זו גם בחישוב עלות הנכס לצורכי מס שבח. זאת, בכדי להגשים את תכלית החוק, שהיא מיסוי הרווח הכלכלי שנצמח לנישום בפועל

ראו גם ו"ע 1005/09 בעניין לילי שמשון- בפסק דין זה משנת 2010 אימץ כב' השופט י. בנאי את גישת בית המשפט העליון בהתאם לפסקי הדין שהוזכרו לעיל, וקבע כי אין לראות בהוצאות פחת כאילו נוכו, מקום שלא נוכו בפועל. 

 

עקב הביקורת הרבה על הוראת הביצוע, והמחלוקות המשפטיות שהיא יוצרת,רשות המסים הגבילה את הדרישה רק לפחת שהתהווה מיום פרסום ההוראה ואילך- כלומר, החל מיום 27.2.2007. עם זאת, רשות המסים עדיין אינה מתירה לנכות בפועל הוצאות פחת מדמי שכירות במסלול הפטור. 

מסלול הפטור החלקי:

באם הפחת נוכה מהכנסות השכירות לאורך השנים, הפחת שנתבע יופחת מעלות הנכס, ובכך יגדל סכום השבח והמס המתחייב בגינו.

מסלול 10%:

כיוון שבמסלול זה לא ניתן לנכות הוצאות כלל, כאשר נמכרת הדירה, הפחת מתווסף לעלות הנכס וכך יקטן השבח.

ומילה על ביטוח לאומי

ככלל, דמי ביטוח לאומי חלים רק על הכנסה מעבודה או הכנסה המהווה תחליף שכר. 

כמו כן, דמי הביטוח הלאומי אינם חלים על הכנסות הפטורות ממס הכנסה. 

אי לכך, דמי השכירות שלכם יחויבו בדמי ביטוח לאומי רק בהתקיים שני התנאים הבאים יחד:

  • דמי השכירות גבוהים מתקרת הפטור.

  • אינכם עובדים כלל, או שהכנסותיכם הפסיביות עולות על הכנסותיכם מעסק או מעבודה. 

לסיכום, בעלות על דירה להשקעה אחת או יותר טומנת בחובה חובות וחיובים כלפי רשויות המס. הימנעות מדיווח לרשויות אינה ההחלטה האידאלית, ולמעשה כבר אינה אפשרות כלל. 

בכל מקרה, מומלץ לפנות לייעוץ פרטני בכדי לבחון את מצבכם הספציפי ולקבל את ההחלטה האידאלית עבורכם.

 

 

 

 

 

שמעון אמיר- רואי חשבון- חיפה

התכנים המקצועיים באתר וברשימת הדיוור מוגשים על-ידי משרד רואי החשבון שמעון אמיר כשירות לגולשי האתר בכדי לספק מידע כללי בתחומי העיסוק והמומחיות של המשרד. 

מידע זה אינו מהווה ייעוץ או תחליף לייעוץ מקצועי פרטני בנושאים הרלוונטיים. 

משרדנו לא יהא אחראי לתוצאות של החלטות ו\או פעולות שננקטו בהסתמך על התוכן באתר.

משרדנו מספק ייעוץ ללקוחות בלבד. הייעוץ כרוך בתשלום.