מס הכנסה על שכר דירה למגורים: המדריך המלא

​

מי פטור מדיווח ותשלום מס הכנסה על דמי שכירות למגורים?

• הכנסות של יחיד מדמי שכירות למגורים בגובה של עד 5,654 ש"ח בחודש בשנים 2026-2025 פטורות ממס הכנסה. 

• מי שמשכיר את דירתו היחידה ושוכר דירה אחרת עשוי להיות פטור מתשלום מס - בתנאים מסוימים (קפצו לפירוט)

• עצם קיומן של הכנסות מדמי שכירות - בין אם הן פטורות ממס או חייבות במלואן או בחלקן - לא יוצר חובת הגשת דוח שנתי למס הכנסה.

• אולם, באם בעל הדירה חייב בהגשת דוח שנתי מכל סיבה שהיא, או מעוניין להגיש דוח לשם קבלת החזר מס, יש לכלול בו הכנסות אלו. 

​

דמי שכירות פינוי בינוי - האם חייבים מס?

במיזמי התחדשות עירונית מסוג "פינוי-בינוי" או "תמ"א 38" נוהג היזם לשלם לבעלי הדירות סכום חודשי המאפשר להם לשכור דירה דומה בתקופת הבנייה. תשלומים אלה מהווים חלק מהתמורה בעסקה, בה בעלי הדירה למעשה מוכרים ליזם את דירתם. עולה השאלה האם, כאשר הדירה בגינה מתקבל הכסף מושכרת לצד שלישי, נוצרת לבעלי הנכס הכנסה מדמי שכירות החייבת במס.

​

בחודש יולי 2025 פרסמה רשות המסים את נייר עמדה 04/2025 בנושא. לעמדת רשות המסים, תשלומים אלה הנם פטורים ממס מהנימוקים הבאים:

• סעיף 49כב(א)(1), וסעיף 49לג1(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין מעניקים פטור ממס שבח בגין מכירת מלוא הזכויות בדירת המגורים ליזם של פרויקט התחדשות עירונית. סעיפים אלה מכלילים באופן מפורש את דמי השכירות ששילם היזם למוכרים עבור התקופה המתחילה במועד הריסת הדירה ומסתיימת במועד קבלת החזקה בדירה החדשה בפרויקט. 

• הוראת הפטור לעיל אינה תלויה בשימוש שעשה המוכר בדירתו המקורית ערב העסקה. קרי, אין הבדל אם תשלום דמי השכירות ישמש את המוכרים אשר פינו את דירותיהם לשכור דיור חלופי בתקופת ביצוע הפרויקט - או לפצות על אובדן הכנסה מדמי שכירות.

 

לאור האמור, תשלומי דמי השכירות שמקבל המוכר מהיזם בפרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38/2, כנגד פינוי דירתו המקורית ולמשך התקופה הנזכרת לעיל, אינם נדרשים בדיווח כהכנסה חייבת במס הכנסה, ואין לנכות בגינם מס במקור, וזאת ללא תלות אם הדירה שימשה למגורים של המוכר או שהיא הושכרה לצד ג'. 

​

מסלולי מיסוי לדמי שכירות חייבים במס

אם הכנסתכם החודשית משכירות עולה על תקרת הפטור שצוינה מעלה, הסכום החייב במס יהיה כפל ההפרש בין תקרת הפטור לבין ההכנסות בפועל. במילים אחרות, על כל שקל נוסף של הכנסות, הסכום הפטור יורד בשקל אחד. כך, אם ההכנסות עולות על כפל תקרת הפטור (11,308 ש"ח בשנת 2024), משמעות הדבר היא שמלוא דמי השכירות, מהשקל הראשון, יהיו חייבים במס הכנסה.

​

כל עוד ההכנסות אינן עולות על כפל תקרת הפטור, תוכלו לבחור במסלול המיסוי הרגיל, בו מותר לנכות חלק מההוצאות שנוצרו בייצור ההכנסה. 

​

מסלול רגיל (מס שולי)

 

למי מיועד מסלול המיסוי הרגיל?

​

• משכירים אשר בוחרים לקבל פטור חלקי על הכנסותיהם משכירות כאמור בפסקה הקודמת.

• משכירים אשר אינם זכאים לפטור או למסלול ה-10%, כלומר:

  • משכירים שפעילות ההשכרה שלהם עולה כדי עסק (קראו כאן בהרחבה מתי הפעילות עולה כדי עסק)

  • משכירי דירות שלא למטרות מגורים. 

​

שיעורי המס במסלול הרגיל

​

הבוחר במסלול זה ישלם מס לפי מדרגות המס ליחיד.

כיוון שאלו אינן הכנסות מיגיעה אישית (ממשכורת או מעסק), שיעור המס יתחיל ב-31%. 

עם זאת, במידה והגעתם לגיל הפרישה, המס יחושב בהתאם למדרגות של הכנסות מיגיעה אישית, המתחילות מ-10%.

​

כללים לניכוי הוצאות במסלול הרגיל 

​

במסלול זה מותרים ניכוי הוצאות (כולל פחת), קיזוז הפסדים ויישום פטורים. כלומר- המס שתשלמו הינו אך ורק על ההכנסה החייבת (ה"רווח") מהשכרת הנכסים, ולא על דמי השכירות במלואם. 

לצורך חישוב ההכנסה החייבת, ההוצאות יותרו בניכוי כיחס שבין סכום ההכנסה החייב במס משכר דירה, לבין סך ההכנסה משכר דירה. לכן, תמיד תישאר הכנסה חייבת עליה יש לשלם מס. 

​

לדוגמא:

• ההכנסות ברוטו מדמי שכירות הינן 6,000 ש"ח לחודש, שהם 72,000 ש"ח לשנה.

• חישוב הסכום השנתי החייב במס: 12*(5,500-5,070)*2 = 8,304

• יחס ניכוי ההוצאות: 8,304/72,000 = 11.5%

• בהתאם, מותר לנכות 11.5% מכל הוצאה הקשורה בנכסים המושכרים, כולל מהוצאות פחת בשיעור של עד 2% מעלות הנכס (ראו מטה בדבר השפעת ניכוי הפחת על חישוב מס שבח). 

 

הבוחר במסלול זה חייב להגיש דוח שנתי למס הכנסה, אשר יכלול את כל הכנסותיו והכנסות בן זוגו מכל מקור שהוא. 

 

מסלול 10% (סעיף 122 לפקודת מס הכנסה)

 

שיעור המס במסלול 10%

​

הבוחר במסלול זה ישלם 10% מס על כל הכנסות השכירות, מהשקל הראשון, ללא זכאות לפטור וללא הגבלת סכום.

​

כללי ניכוי הוצאות במסלול 10%

​

• במסלול זה אין לנכות הוצאות שנוצרו לכם בגין השכרת הנכס, כגון: תיקונים, פחת, פרסום הדירה, הוצאות משפטיות ועוד.

• משכיר דירה יחידה שהוא גם שוכר - אם בבעלותכם דירת מגורים אחת בלבד ואתם משכירים אותה, ובמקביל שוכרים למגוריכם דירה אחרת, מסלול 10% מאפשר לנכות מההכנסות את שכר הדירה ששילמתם, עד לתקרה שנתית של 90,000 ש"ח (7,500 ש"ח לחודש). ​​​​​​​​​​​​​​​​​

​

הוצאות השכירות יותרו בניכוי אם מתקיימים כל הבאים:

• יש בבעלותכם רק דירת מגורים אחת (הדירה המושכרת)

• הוצאות השכירות שאתם מנכים הן בגין נכס בישראל בו הנכם מתגוררים בפועל

• הנכס השכור הוא דירת מגורים, בית אבות או בית חולים גריאטרי

 

על יתרת הכנסות שכר הדירה לאחר הניכוי תשלמו 10% מס הכנסה. במידה והשכירות שאתם משלמים עולה על הכנסותיכם לא תשלמו מס כלל (אך גם לא תוכלו לקזז את ה"הפסד" משום הכנסה אחרת). על כן, במקרה זה לא תידרשו לדווח דרך היישום הייעודי - כיוון שללא הזנת סכום מס לתשלום אין אפשרות לסיים את הדיווח:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

​

​

​

לקריאת החוזר המלא של מס הכנסה בדבר ההטבה לחצו כאן

​

אופן דיווח ההכנסות ותשלום המס במסלול 10%

​

1. הבוחר במסלול זה אינו חייב בהגשת דוח שנתי למס הכנסה בגין הכנסות אלו. אולם, אם הנו חייב להגיש דוח מסיבה אחרת, הכנסות אלו ייכללו בו.

2. אם אין חובת הגשת דוח אך קיים למשכיר תיק במס הכנסה, לרבות תיק 9.5 המיועד רק לדיווח על הכנסות שכ"ד, ניתן לדווח ולשלם באתר רשות המסים. למעבר למערכת התשלום לחצו כאן.

3. אם המס משולם אחרי ה-30.1 של השנה העוקבת, לסכום המס לתשלום יתווספו ריבית והפרשי הצמדה

4. אם למשכיר אין כלל תיק במס הכנסה, עליו לגשת למשרד מס הכנסה באזור מגוריו ולקבל שובר דיווח מקוצר בשם "בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרת דירה". את השובר יש לשלם בבנק הדואר. 

 

תנאי זכאות למסלול 10%

​

על הבוחר מסלול זה לעמוד בכל שלושת התנאים שלהלן:​

1. השכרת הנכסים אינה עולה כדי עסק. הקריטריונים לכך גמישים ואינם מפורטים בחוק. בפסקי דין שעסקו בכך נבחנו בעיקר כמות הנכסים, אופן ניהולם ותפעולם השוטף, והזמן והמשאבים שבעל הנכסים משקיעים בניהולם. 

2. ההשכרה הינה למטרת מגורים בלבד. שימו לב- השכרה לטווח קצר (למשל לתיירים) אינה נחשבת השכרה למגורים, ותשלול מכם את הזכאות למסלול זה. קראו כאן בהרחבה על מיסוי השכרה לטווח קצר. 

3. המס ישולם במלואו עד 30 יום מתום שנת המס, קרי עד ליום 30 בינואר של השנה העוקבת. אם תאחרו בתשלום תחויבו במסלול המס השולי, גם אם עמדתם בשני התנאים הקודמים.

 

התשלום במסלול 10% יתבצע באחת משתי דרכים:

​

1. תשלום מקדמות שוטפות במהלך שנת המס באמצעות פנקס שיישלח אליכם.

2. מילוי טופס הצהרה במהלך חודש ינואר של השנה העוקבת, ותשלום השובר שיופק כנגדו.

​

​

איך לבחור מסלול מיסוי לדמי השכירות החייבים במס?

​

במידה ואתם זכאים לבחור בין שני המסלולים, מומלץ לפנות לרואה חשבון או יועץ מס מוסמך בכדי לקבוע את המסלול העדיף לכם. 

לכאורה, מסלול 10% עדיף ברוב המקרים, כיוון שאינו תלוי בגיל הנישום, בהכנסותיו האחרות ובסכום ההכנסה משכירות, ואופן חישוב המס, הדיווח והתשלום פשוטים יותר. 

 

מסלול המס השולי עשוי להיות עדיף אם מתקיים לפחות אחד מהמצבים הבאים:

 

1. הכנסותיכם משכירות עוברות רק במעט את תקרת הפטור, וקיימות לכם הוצאות מהותיות דוגמת פחת או תיקונים גדולים. 

2. הגעתם לגיל פרישה ואין לכם הכנסות פרט להכנסות משכירות- במצב זה שיעור המס המינימלי הוא אמנם 10%, אך ניתן לנכות הוצאות. 

3. יש לכם הפסדים מעסק הניתנים לקיזוז מול הכנסות השכירות.

4. אתם זכאים לפטור מיוחד לפי סעיף 9ד לפקודת מס הכנסה.

​

​

שילוב והחלפה בין מסלולי מיסוי לדמי שכירות למגורים

​

סעיף 122 לפקודה הינו לקוני מאוד, ואינו דן בסוגיות הנ"ל. להלן עמדותינו:

• שילוב - היות ותקרת הפטור שנקבעה הינה חודשית כוללת, ולא פר נכס, יש לבחור מסלול מיסוי אחד בלבד אשר יחול על כל הדירות המושכרות שבבעלותכם. 

• החלפה - הדיווח על ההכנסה וחישוב המס מתבצעים ברמה השנתית. על כן, אנו סבורים כי מדי שנה ניתן לבחור את מסלול המס הכדאי לכם ביותר. בהתאם לעמדתנו בסוגיית השילוב, חישוב הכדאיות ייעשה על ההכנסות וההוצאות בגין כל הדירות יחד. 

​​

​

השפעת מסלול מיסוי דמי השכירות על מס השבח במכירת הדירה

​

בחירת מסלול המיסוי משפיע על מס השבח דרך סוגיית הפחת. על כן, אם מדובר בדירה להשקעה אשר יש כוונה למכרה, יש להידרש לסוגיית מסלול המיסוי כחלק מתכנון המס של ההשקעה כולה. 

​

מסלול הפטור המלא

​

לגישת רשות המסים, כאשר דירה המושכרת בפטור מלא ממס נמכרת, העלות לצורך חישוב מס שבח הנה בניכוי פחת.

חישוב באופן כזה מוריד את עלות הנכס, ולפיכך מעלה את גובה השבח ואת המס הנדרש עליו. 

​

גישה זו פורסמה בהוראת ביצוע 5/2007, אשר קובעת כי הפטור ממס הכנסה מגלם בתוכו (ולמעשה, מחליף) את ניכוי ההוצאות המתאפשר במסלולים האחרים.

​

הגישה קיבלה חיזוק בפסק דין שהתקבל בוועדת הערר חיפה (ו"ע 10216-07-14 וימן נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה).

דעת הרוב בפסק הדין הייתה כי יש לראות בפטור כאילו התקבל לאחר שנוכה הפחת, גם אם לא נוכה בפועל. זאת, בכדי למנוע מצב של כפל הטבות, בו הנישום גם מקבל פטור על הכנסות השכירות, וגם זוכה להפחתת השבח כאשר לא מנוכה פחת מהעלות. 

דעת הרוב ניתנה למרות שלשון החוק (וגם לשון הוראת הביצוע) אינה מתירה למשכירים דירה בפטור לנכות פחת מהכנסות השכירות.

​

אולם, בית המשפט העליון חולק על גישת רשות המסים. למשל, ע"א 4271/00 בעניין מ.ל השקעות ופיתוח, וכן ע"א 8138/06 בעניין סלון מרכזי, קבעו כי מקום שלא נוכתה הוצאה בגין הנכס אשר הותרה בניכוי, לא תנוכה הוצאה זו גם בחישוב עלות הנכס לצורכי מס שבח. זאת, בכדי להגשים את תכלית החוק, שהיא מיסוי הרווח הכלכלי שנצמח לנישום בפועל. 

​

ברוח פסיקות אלו של העליון התקבלו גם פסיקות דומות בוועדות ערר, למשל ו"ע 1005/09 בעניין לילי שמשון. בפסק דין זה אימץ כב' השופט י. בנאי את גישת בית המשפט העליון, וקבע כי אין לראות בהוצאות פחת כאילו נוכו, מקום שלא נוכו בפועל. 

​

עקב הביקורת הרבה על הוראת הביצוע והמחלוקות המשפטיות שהיא יוצרת, רשות המסים הגבילה את הדרישה לניכוי פחת מעלות הנכס רק לפחת שהתהווה מיום פרסום ההוראה ואילך, כלומר החל מיום 27.2.2007. עם זאת, נדגיש כי רשות המסים עדיין אינה מתירה לנכות בפועל הוצאות פחת מדמי שכירות במסלול הפטור, ועל כן האבסורד נותר בעינו. 

​

למרות זאת, חשוב לזכור שהוראת הביצוע לא לוותה בתיקוני חקיקה כלשהם. על כן ניתן לפנות לוועדות ערר בכל מקרה של מחלוקת עם רשות המסים, כפי שעשו הנישומים בפסקי הדין מעלה. 

​

מסלול רגיל (פטור חלקי)

​

באם הפחת נוכה מהכנסות השכירות לאורך השנים, הפחת שנתבע יופחת מעלות הנכס, ובכך יגדל סכום השבח והמס המתחייב בגינו.

​

מסלול 10%

​

כיוון שבמסלול זה לא ניתן לנכות הוצאות כלל, כאשר נמכרת הדירה, הפחת מתווסף לעלות הנכס וכך יקטן השבח.

​

האם שכר דירה למגורים חייב בדמי ביטוח לאומי?

​

ככלל, דמי ביטוח לאומי חלים רק על הכנסה מעבודה או הכנסה המהווה תחליף שכר. 

כמו כן, דמי הביטוח הלאומי אינם חלים על הכנסות הפטורות ממס הכנסה. 

אי לכך, דמי השכירות שלכם יחויבו בדמי ביטוח לאומי רק בהתקיים שני התנאים הבאים יחד:

• דמי השכירות גבוהים מתקרת הפטור.

• אינכם עובדים כלל, או שהכנסותיכם הפסיביות עולות על הכנסותיכם מעסק או מעבודה. 

או, לחילופין, אם פעילות ההשכרה עולה כדי עסק.

​

האם שכר דירה למגורים חייב במע"מ?

​

לרוב התשובה שלילית.

​

• אם הנכם משכירים דירה כיחידים - ממילא הכנסותיכם אינן חייבות מע"מ.

• אם פעילות ההשכרה עולה כדי עסק ואתם רשומים כעוסקים במע"מ - השכרה למגורים אינה חייבת מע"מ כל עוד החוזה נחתם מול משכירים יחידים (המזוהים ע"י תעודת זהות או דרכון). 

• במצב בו אתם עוסק והשוכר הנו חבר בני אדם, המזדהה באמצעות מספר תאגיד או עמותה, דמי השכירות עשויים להתחייב במע"מ גם אם ההשכרה היא למגורים. קראו כאן בהרחבה. 

​

חרבות ברזל: האם אובדן דמי שכירות מזכה בפיצוי?

לא. לאחרונה נקבע בבג"ץ 28190-08-24 כי השכרת דירה למגורים באופן פרטי אינה מזכה בפיצויים בגין נזק עקיף (אובדן דמי שכירות) לפי תקנות מס רכוש וקרן פיצויים (תשלום פיצויים) (נזק מלחמה ונזק עקיף) התשל"ג-1973. זאת, גם אם הדירה שוכנת ביישוב שפונה ולכן לא התאפשר להשכירה.

​

להלן המקרים בהם דירת מגורים להשכרה כן עשויה לזכות בפיצוי "חרבות ברזל":

• הדירה נפגעה פיזית כתוצאה מהמלחמה - יינתן פיצוי בגין נזק ישיר לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים - התשכ"א 1961.

• הדירה הנה חלק מעסק השכרת דירות, אשר ההכנסה בגינו מדווחת כהכנסה עסקית - ניתן לתבוע פיצוי בגין נזק עקיף, ששוויו ייקבע לפי תקנות מס רכוש התשל"ג-1973. את הפיצוי ניתן לתבוע במסלול ה"אדום" של קרן מס רכוש, או במסלולים הירוקים של רשות המסים המיועדים ל"אזור מיוחד".  

​

פסיקת בג"ץ שנויה במחלוקת, שכן היא מפלה לרעה משכירי דירות יחידים, אשר לרוב יש ברשותם דירה מניבה אחת ולכן אובדן ההכנסה מסב להם נזק רב. הקביעה כי דירה שמשכיר יחיד אינה נחשבת פעילות "מסחר ושירותים" ואילו דירות רבות כן היא תמוהה, שכן היא מעדיפה כמות (של דירות) על פני מהות (הפעילות המניבה הכנסה) - כאשר מצופה מבית משפט לפעול ההיפך. כמו כן עולה השאלה, מדוע להפלות בין יחידים ועסקים לעניין נזק עקיף, כאשר בנזק ישיר אין הבחנה כזו.  

​

סיכום ומסקנות 

​

בעלות על דירה להשקעה אחת או יותר טומנת בחובה חובות וחיובים כלפי רשויות המס. הימנעות מדיווח לרשויות אינה ההחלטה האידאלית, ולמעשה כבר אינה אפשרות כלל. בכל מקרה, מומלץ לפנות לייעוץ פרטני בכדי לבחון את מצבכם הספציפי ולקבל את ההחלטה האידאלית עבורכם.

​

רוצים לישון בשקט? צרו קשר עוד היום לעזרה בבחירת המסלול המתאים לכם, ודיווח לרשויות בהתאם.