דירה להשכיר? מס לשלם!

מיסוי שכר דירה

מעודכן לשנת 2021

במדינת ישראל קיימים למעלה מ-600 אלף נכסי מגורים להשכרה, המכניסים לבעליהם, לפי הערכות רשות המסים, עשרות מיליארדי ש"ח בשנה. חלק ניכר מהכנסות אלה אינו מדווח, בין אם מחוסר מודעות של המשכיר לחבות המס, ובין אם על מנת להתחמק מתשלום המס. 

 
בשנים האחרונות עושה רשות המסים מאמצים רבים לאכוף את המיסוי על הכנסות של יחידים מדמי שכירות- ויש לכך השלכות על אזרחים רבים.

עכשיו, יותר מתמיד, חשוב לבעלי הנכסים להכיר את כללי החיוב במס על שכר הדירה ולבחור את מסלול החיוב המתאים להם.

דיווח מלא ומדויק על הכנסות השכירות במסגרת הדוח השנתי למס הכנסה ימנע הליכי חקירה והטלת קנסות.

האם ברשותכם דירות רבות? ייתכן שמאמר זה אודות מיסוי עסקי השכרת דירות, רלוונטי יותר עבורכם. 

מי פטור מתשלום מס הכנסה על דמי שכירות למגורים?

 

הכנסות של יחיד מדמי שכירות למגורים בגובה של עד 5,070 ש"ח בחודש בשנת 2021 פטורות ממס הכנסה. 

בהתאם, עצם קיומן של הכנסות מדמי שכירות לא יוצר חובת הגשת דוח שנתי למס הכנסה.

אולם, באם בעל הדירה חייב בהגשת דוח שנתי מכל סיבה שהיא, יש לכלול בו הכנסות אלו. 

מסלולי מיסוי לדמי שכירות חייבים במס

 

אם הכנסתכם החודשית משכירות היא 5,070 ש"ח ומעלה, הסכום החייב במס יהיה כפל ההפרש בין תקרת הפטור לבין ההכנסות בפועל. 

במילים אחרות, על כל שקל נוסף של הכנסות, הסכום הפטור יורד בשקל אחד. בהתאם, אם ההכנסות עולות על כפל תקרת הפטור (10,140 ש"ח), משמעות הדבר היא שמלוא דמי השכירות, מהשקל הראשון, יהיו חייבים במס הכנסה.

כל עוד ההכנסות אינן עולות על כפל תקרת הפטור, תוכלו לבחור במסלול המיסוי הרגיל, בו מותר לנכות חלק מההוצאות שנוצרו בייצור ההכנסה. 

מסלול רגיל (מס שולי)

 

למי מיועד מסלול המיסוי הרגיל?
  • משכירים אשר בוחרים לקבל פטור חלקי על הכנסותיהם משכירות כאמור בפסקה הקודמת.

  • משכירים אשר אינם זכאים לפטור או למסלול ה-10%, כלומר:

שיעורי המס במסלול הרגיל

הבוחר במסלול זה ישלם מס לפי מדרגות המס ליחיד.

כיוון שאלו אינן הכנסות מיגיעה אישית (ממשכורת או מעסק), שיעור המס יתחיל ב-31%. 

עם זאת, במידה והגעתם לגיל הפרישה, המס יחושב בהתאם למדרגות של הכנסות מיגיעה אישית, המתחילות מ-10%.

 

כללים לניכוי הוצאות במסלול הרגיל 

במסלול זה מותרים ניכוי הוצאות (כולל פחת), קיזוז הפסדים ויישום פטורים. כלומר- המס שתשלמו הינו אך ורק על ההכנסה החייבת (ה"רווח") מהשכרת הנכסים, ולא על דמי השכירות במלואם. 

ההוצאות יותרו בניכוי כיחס שבין סכום ההכנסה החייב במס משכר דירה, לבין סך ההכנסה משכר דירה. לכן, תמיד תישאר הכנסה חייבת עליה יש לשלם מס. 

לדוגמא:

  • ההכנסות החודשיות ברוטו מדמי שכירות הינן 5,500 ש"ח. 

  • חישוב הסכום החייב מס: (5,500-5,070)*2 = 860

  • יחס הניכוי: 860/5,500 = 15.6%

  • בהתאם, מותר לנכות 15.6% מכל הוצאה הקשורה בנכסים המושכרים, כולל מהוצאות פחת בשיעור של עד 2% מעלות הנכס (ראו מטה בדבר השפעת ניכוי הפחת על חישוב מס שבח). 

 

הבוחר במסלול זה חייב להגיש דוח שנתי למס הכנסה, אשר יכלול את כל הכנסותיו והכנסות בן זוגו מכל מקור שהוא. 

 

מסלול 10% (סעיף 122 לפקודת מס הכנסה)

 

שיעור המס במסלול 10%

הבוחר במסלול זה ישלם 10% מס על כל הכנסות השכירות, מהשקל הראשון, ללא זכאות לפטור וללא הגבלת סכום.

כללי ניכוי הוצאות במסלול 10%

במסלול זה אין לנכות הוצאות שנוצרו לכם בגין השכרת הנכסים, כגון: תיקונים, פחת, פרסום הדירה, הוצאות משפטיות ועוד.

אופן דיווח ההכנסות ותשלום המס במסלול 10%
  1. הבוחר במסלול זה אינו חייב בהגשת דוח שנתי למס הכנסה בגין הכנסות אלו. אולם, אם הנו חייב להגיש דוח מסיבה אחרת, הכנסות אלו ייכללו בו.

  2. אם אין חובת הגשת דוח אך קיים למשכיר תיק במס הכנסה, לרבות תיק 9.5 המיועד רק לדיווח על הכנסות שכ"ד, ניתן לבצע את התהליך באתר רשות המסים. 

  3. בכל מקרה אחר, יש לגשת למשרד מס הכנסה באזור מגורי המשכיר ולקבל שובר דיווח מקוצר בשם "בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרת דירה". את השובר יש לשלם בבנק הדואר. 

 

תנאי זכאות למסלול 10%

על הבוחר מסלול זה לעמוד בכל שלושת התנאים שלהלן:​

  1. השכרת הנכסים אינה עולה כדי עסק. הקריטריונים לכך גמישים ואינם מפורטים בחוק. בפסקי דין שעסקו בכך נבחנו בעיקר כמות הנכסים, אופן ניהולם ותפעולם השוטף, והזמן והמשאבים שבעל הנכסים משקיעים בניהולם. 

  2. ההשכרה הינה למטרת מגורים בלבד. שימו לב- השכרה לטווח קצר (למשל לתיירים) אינה נחשבת השכרה למגורים, ותשלול מכם את הזכאות למסלול זה. קראו כאן בהרחבה על מיסוי השכרה לטווח קצר. 

  3. המס ישולם במלואו עד 30 יום מתום שנת המס. אם תאחרו בתשלום תחויבו במסלול המס השולי, גם אם עמדתם בשני התנאים הקודמים.

 

התשלום במסלול 10% יתבצע באחת משתי דרכים:
  1. תשלום מקדמות שוטפות במהלך שנת המס באמצעות פנקס שיישלח אליכם.

  2. מילוי טופס הצהרה במהלך חודש ינואר של השנה העוקבת, ותשלום השובר שיופק כנגדו.

איך לבחור מסלול מיסוי לדמי השכירות החייבים במס?

במידה ואתם זכאים לבחור בין שני המסלולים, מומלץ לפנות לרואה חשבון או יועץ מס מוסמך בכדי לקבוע את המסלול העדיף לכם. 

לכאורה, מסלול 10% עדיף ברוב המקרים, כיוון שאינו תלוי בגיל הנישום, בהכנסותיו האחרות ובסכום ההכנסה משכירות, ואופן חישוב המס, הדיווח והתשלום פשוטים יותר. 

 

מסלול המס השולי עשוי להיות עדיף אם מתקיים לפחות אחד מהמצבים הבאים:

 

  1. הכנסותיכם משכירות עוברות רק במעט את תקרת הפטור, וקיימות לכם הוצאות מהותיות דוגמת פחת או תיקונים גדולים. 

  2. הגעתם לגיל פרישה ואין לכם הכנסות פרט להכנסות משכירות- במצב זה שיעור המס המינימלי הוא אמנם 10%, אך ניתן לנכות הוצאות. 

  3. יש לכם הפסדים מעסק הניתנים לקיזוז מול הכנסות השכירות.

  4. אתם זכאים לפטור מיוחד לפי סעיף 9ד לפקודת מס הכנסה.

שילוב והחלפה בין מסלולי מיסוי לדמי שכירות למגורים

סעיף 122 לפקודה הינו לקוני מאוד, ואינו דן בסוגיות הנ"ל. להלן עמדותינו:

  • שילוב - היות ותקרת הפטור שנקבעה הינה חודשית כוללת, ולא פר נכס, יש לבחור מסלול מיסוי אחד בלבד אשר יחול על כל הדירות המושכרות שבבעלותכם. 

  • החלפה - הדיווח על ההכנסה וחישוב המס מתבצעים ברמה השנתית. על כן, אנו סבורים כי מדי שנה ניתן לבחור את מסלול המס הכדאי לכם ביותר. בהתאם לעמדתנו בסוגיית השילוב, חישוב הכדאיות ייעשה על ההכנסות וההוצאות בגין כל הדירות יחד. 

השפעת מסלול מיסוי דמי השכירות על מס השבח במכירת הדירה

בחירת מסלול המיסוי משפיע על מס השבח דרך סוגיית הפחת. על כן, אם מדובר בדירה להשקעה אשר יש כוונה למכרה, יש להידרש לסוגיית מסלול המיסוי כחלק מתכנון המס של ההשקעה כולה. 

מסלול הפטור המלא

לגישת רשות המסים, כאשר דירה המושכרת בפטור מלא ממס נמכרת, העלות לצורך חישוב מס שבח הנה בניכוי פחת.

חישוב באופן כזה מוריד את עלות הנכס, ולפיכך מעלה את גובה השבח ואת המס הנדרש עליו. 

גישה זו פורסמה בהוראת ביצוע 5/2007, אשר קובעת כי הפטור ממס הכנסה מגלם בתוכו (ולמעשה, מחליף) את ניכוי ההוצאות המתאפשר במסלולים האחרים.

הגישה קיבלה חיזוק בפסק דין שהתקבל בוועדת הערר חיפה (ו"ע 10216-07-14 וימן נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה).

דעת הרוב בפסק הדין הייתה כי יש לראות בפטור כאילו התקבל לאחר שנוכה הפחת, גם אם לא נוכה בפועל. זאת, בכדי למנוע מצב של כפל הטבות, בו הנישום גם מקבל פטור על הכנסות השכירות, וגם זוכה להפחתת השבח כאשר לא מנוכה פחת מהעלות. 

דעת הרוב ניתנה למרות שלשון החוק (וגם לשון הוראת הביצוע) אינה מתירה למשכירים דירה בפטור לנכות פחת מהכנסות השכירות.

אולם, בית המשפט העליון חולק על גישת רשות המסים. למשל, ע"א 4271/00 בעניין מ.ל השקעות ופיתוח, וכן ע"א 8138/06 בעניין סלון מרכזי, קבעו כי מקום שלא נוכתה הוצאה בגין הנכס אשר הותרה בניכוי, לא תנוכה הוצאה זו גם בחישוב עלות הנכס לצורכי מס שבח. זאת, בכדי להגשים את תכלית החוק, שהיא מיסוי הרווח הכלכלי שנצמח לנישום בפועל. 

ברוח פסיקות אלו של העליון התקבלו גם פסיקות דומות בוועדות ערר, למשל ו"ע 1005/09 בעניין לילי שמשון. בפסק דין זה אימץ כב' השופט י. בנאי את גישת בית המשפט העליון, וקבע כי אין לראות בהוצאות פחת כאילו נוכו, מקום שלא נוכו בפועל. 

עקב הביקורת הרבה על הוראת הביצוע והמחלוקות המשפטיות שהיא יוצרת, רשות המסים הגבילה את הדרישה לניכוי פחת מעלות הנכס רק לפחת שהתהווה מיום פרסום ההוראה ואילך, כלומר החל מיום 27.2.2007. עם זאת, נדגיש כי רשות המסים עדיין אינה מתירה לנכות בפועל הוצאות פחת מדמי שכירות במסלול הפטור, ועל כן האבסורד נותר בעינו. 

למרות זאת, חשוב לזכור שהוראת הביצוע לא לוותה בתיקוני חקיקה כלשהם. על כן ניתן לפנות לוועדות ערר בכל מקרה של מחלוקת עם רשות המסים, כפי שעשו הנישומים בפסקי הדין מעלה. 

מסלול רגיל (פטור חלקי)

באם הפחת נוכה מהכנסות השכירות לאורך השנים, הפחת שנתבע יופחת מעלות הנכס, ובכך יגדל סכום השבח והמס המתחייב בגינו.

מסלול 10%

כיוון שבמסלול זה לא ניתן לנכות הוצאות כלל, כאשר נמכרת הדירה, הפחת מתווסף לעלות הנכס וכך יקטן השבח.

האם שכר דירה למגורים חייב בדמי ביטוח לאומי?

ככלל, דמי ביטוח לאומי חלים רק על הכנסה מעבודה או הכנסה המהווה תחליף שכר. 

כמו כן, דמי הביטוח הלאומי אינם חלים על הכנסות הפטורות ממס הכנסה. 

אי לכך, דמי השכירות שלכם יחויבו בדמי ביטוח לאומי רק בהתקיים שני התנאים הבאים יחד:

  • דמי השכירות גבוהים מתקרת הפטור.

  • אינכם עובדים כלל, או שהכנסותיכם הפסיביות עולות על הכנסותיכם מעסק או מעבודה. 

או, לחילופין, אם פעילות ההשכרה עולה כדי עסק.

האם שכר דירה למגורים חייב במע"מ?

לרוב התשובה שלילית.

  • אם הנכם משכירים דירה כיחידים - ממילא הכנסותיכם אינן חייבות מע"מ.

  • אם פעילות ההשכרה עולה כדי עסק ואתם רשומים כעוסקים במע"מ - השכרה למגורים אינה חייבת מע"מ כל עוד החוזה נחתם מול משכירים יחידים (המזוהים ע"י תעודת זהות או דרכון). 

  • במצב בו אתם עוסק והשוכר הנו חבר בני אדם, המזדהה באמצעות מספר תאגיד או עמותה, דמי השכירות עשויים להתחייב במע"מ גם אם ההשכרה היא למגורים. קראו כאן בהרחבה. 

סיכום ומסקנות 

 

בעלות על דירה להשקעה אחת או יותר טומנת בחובה חובות וחיובים כלפי רשויות המס. הימנעות מדיווח לרשויות אינה ההחלטה האידאלית, ולמעשה כבר אינה אפשרות כלל. 

בכל מקרה, מומלץ לפנות לייעוץ פרטני בכדי לבחון את מצבכם הספציפי ולקבל את ההחלטה האידאלית עבורכם.

רוצים לישון בשקט? צרו קשר עוד היום לעזרה בבחירת המסלול המתאים לכם, ודיווח לרשויות בהתאם.