עסקי אוויר: מיסוי השכרה לטווח קצר ב-Airbnb נכון ל-2022

השכרה לטווח קצר Airbnb

בישראל, בעיית העלמות המס של משכירי הדירות הייתה ידועה וקיימת גם טרם עידן Airbnb. 

אולם השימוש באתר בינלאומי כמתווך בין שוכר למשכיר הפך את הבעיה למורכבת יותר:

  • המשלם אינו האורח, אלא האתר עצמו, שאינו חייב דין וחשבון לרשויות בישראל;

  • פרטי הנכסים והמשכירים גלויים רק למי שהמשכיר אישר את הזמנתו; 

  • קלות הפרסום, תפוצתו ופוטנציאל ההכנסה הביאו את התופעה להיקפי שיא בישראל: נכון לשנת 2019, 3.4% מהדירות בתל אביב מושכרות בשלמותן דרך האתר באופן קבוע ומקצועי, לעומת פחות מ-1% בערים כמו פריז, ניו יורק, אמסטרדם וברלין. 

נביא להלן שאלות נפוצות של משכירים ואת התשובות העדכניות ביותר בהתאם לפרסומי רשות המסים.

האם יש לשלם מס הכנסה על השכרה ב-Airbnb?

 

כן. רשות המסים מביעה עמדה נחרצת, כי פעילות ההשכרה ב-Airbnb ודומיו הנה הכנסה החייבת בדיווח ובמס. 

אף כי טרם פרסמה חוזר רשמי לציבור, פעולות פשיטה ואכיפה מתבצעות מזה מספר שנים. 

בשנת 2020 אף החלה הכנסת בדיונים על הסדרת הענף, תוך מבט על הנהוג במדינות חו"ל שונות.  

אולם, משבר הקורונה שהשפיע קשות על ענף התיירות, בלם גם את התקדמותם של תהליכים אלה.

למשל, באפריל 2021 החליט בג"ץ שלא לדון בעתירת התאחדות המלונות נגד רשות המסים ו-Airbnb - זאת עקב המשבר. 

 

האם תשלמו מס בישראל אם הנכם בעליה של דירת Airbnb בחו"ל?

תלוי. ככלל, תושבי ישראל חייבים בתשלום מס בישראל גם על הכנסות שהופקו בחו"ל. 

אולם, בין ישראל לבין מדינות רבות בעולם קיימות אמנות למניעת כפל מס. אמנות אלו עשויות לקבוע כי הכנסות ממקרקעין ממוסות אך ורק במדינה בה נמצא המקרקעין. כך קובעת, למשל, אמנת המס בין ישראל ליוון. לכן הכנסות של תושבי ישראל מדירות Airbnb ביוון אינן חייבות במס בישראל, ויש לשלם מס זה רק לשלטונות ביוון, לפי שיעורי המס הנהוגים שם.

לכן, כשהנכם מתלבטים היכן לרכוש דירת נופש להשקעה, מומלץ לבדוק (בין היתר) את הדברים הבאים:

  1. האם קיימת אמנת מס בין ישראל למדינת ההשקעה?

  2. אם כן, מה קובעת האמנה לגבי הכנסות ממקרקעין? האם היא מתייחסת באופן שונה לשכירות מנופש לעומת שכירות ממגורים? או להשכרה לנופש שעולה כדי עסק, לעומת כזו שאיננה?

  3. במידה וזכות המיסוי נתונה למדינת ההשקעה, מהו שיעור המס שתשלמו? האם הוא מושפע מגובה ההכנסה או ממעמדכם החוקי באותה מדינה?

האם Airbnb מנכה מס מישראלים?

 

לא. כיום Airbnb אינה מנכה במקור מס הכנסה מתשלומים למארחים ישראלים.

על כן, מארחים בישראל חייבים לפתוח תיקים ולדווח לרשות המסים על הכנסותיהם. 

עם זאת, האתר דורש מכל המארחים למלא באתר טופס W8 או W9 לשם הצהרה על מעמדם לצורך מס בארה"ב.

במידה ומארח אינו מספק פרטים אלה, האתר מנכה 24% מהכנסותיו ומעבירם לרשויות בארה"ב. זאת, כאמצעי זהירות למקרה שהמארח חייב במס בארה"ב. נדגיש כי לא ניתן לראות בכספים אלה תשלום על חשבון המס בישראל, וספק רב אם ניתן לקבלם חזרה.

יש פטור? 

לא. הפטור המוענק בישראל הוא להשכרה למטרת מגורים בלבד.

האם השכרה ב-Airbnb נחשבת למגורים?

 

לא. פקודת מס הכנסה וחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), תש"ן-1990, מגדירים מהי דירת מגורים, אך לא מהי "השכרה למטרת מגורים" שעשויה לזכות בפטור מלא או חלקי ממס. 

עמדת רשות המסים היא שהשכרה למגורים הנה השכרה ליחיד, או לחבר בני אדם העוסק במתן דיור לזכאים, ואשר מעוגנת בחוזה שכירות בו מצוין במפורש כי זוהי מטרת השכירות. קראו כאן בהרחבה על מיסוי השכרה למגורים.

עם זאת, רשות המסים לא התייחסה לשאלת תקופת השכירות. מכאן נובעת המחלוקת היכן עובר הגבול בין השכרה למגורים לבין השכרה לטווח קצר. 

הגידול בתופעת Airbnb הביא למספר תביעות של שכנים, בהן נפסק כי פעילות זו אינה השכרה למגורים. 

  • פסק הדין של המפקחת על רישום המקרקעין בתיק 5/993/2017 - נקבע תקדימית כי השכרה דרך Airbnb הפרה את תקנון הבית המשותף, בו הוסכם שהדירות יושכרו למטרות מגורים בלבד. בפסק הדין נקבע כי השכרה למגורים הנה לאורך זמן.

  • פסקי הדין של בית משפט השלום בצפת בב"נ 44607-04-18 - נקבע כי השכרת וילות בשכונות מגורים למטרות נופש הנה שימוש חורג, וניתנו צווי הפסקת פעילות למשכירים. 

ואם אתם משכירים ב-Airbnb רק "חדר אורחים" בדירה בה הנכם גרים בפועל?

זהו מצב "אפור" אשר מטיל בספק את עצם חבות המס, וזאת מהטעמים הבאים:

  1. דירת מגורים אינה נכס להשקעה, קל וחומר אם אינה בבעלותו של המתגורר בה.

  2. דירת מגורים גם אינה דירת נופש, לפחות מבחינת השימוש העיקרי הנעשה בה. 

  3. השכרת חדר אף אינה "השכרת דירה", ולכן לכאורה ההכנסות מכך אינן "דמי שכירות".

לכאורה, הכנסות אלו חייבות במס לפי סעיף 2(10) לפקודה- "השתכרות או ריווח אחרים" אשר לא ניתן עליהם פטור מפורש. אולם, מאמצי רשות המסים מתמקדים כעת בדירות יוקרה המושכרות בשלמותן באופן תדיר ושיטתי, שחשיפתן צפויה להניב למדינה הכנסות מסים ניכרות. 

על כן, נמליץ למארחים המציעים חדר בודד להמתין לפרסום חוזר מקצועי של רשות המסים, אשר ייתכן ויכלול התייחסות ספציפית למצב ביניים זה. לדעתנו, הגיוני לראות בתקבולים על השכרת חדר בודד כמעין "השתתפות בהוצאות", בדומה לדינם של תקבולים על הסעות שיתופיות - Carpool - המתבצעות הרכב פרטי (תקנה 84ב לתקנות התעבורה). 

על כל פנים, צפוי כי כל הסדר של ניכוי במקור שיוסכם בין Airbnb לרשות המסים יחול גם על חדרים בודדים. במצב זה, סביר להניח ששיעור הניכוי במקור יהיה גבוה מהדרוש. לכן תיתכן כדאיות להגיש דוח מקוצר לשם קבלת החזר מס - פעולה שאינה דורשת פתיחת תיק מראש ברשות המסים. 

מהו שיעור המס על השכרה בAirbnb?

משכיר שהנו יחיד ישלם על ההשכרה מס הכנסה לפי מדרגות המס שבסעיף 121 לפקודה:

  • אם הפעילות עולה כדי עסק: מדרגות המס יתחילו מ-10% בלבד. הפסדים מהפעילות יותרו בקיזוז כנגד כל הכנסה אחרת.

  • במידה והפעילות אינה עולה כדי עסק והמשכיר הנו מתחת לגיל 60: מדרגות המס יתחילו מ-31% או שיעור המס השולי של הכנסה חייבת אחרת מעבודה או עסק, כנמוך מביניהם. הפסדים מהפעילות יותרו בקיזוז רק מהכנסה מפעילות זו בשנים הבאות.

  • במידה והמשכיר הנו מעל לגיל 60: בין אם ההכנסה הנה מעסק או לא, מדרגות המס יתחילו מ-10%, בהתאם לאמור בסעיף 121(ב) לפקודת מס הכנסה. 

מספר דגשים:

  • האמור תקף בין אם המשכיר הנו בעליו הרשום של הנכס, או שוכר בעצמו.

  • האמור תקף בין אם הנכס מושכר כולו לאורח אחד בכל פעם ("entire place"), ובין אם כל חדר מושכר לאורח אחר. 

  • בין אם פעילות ההשכרה ב-Airbnb עולה כדי עסק או לא, ניתן לנכות הוצאות מסוימות ובכך לצמצם את גובה ההכנסה החייבת במס. לשם זיהוי ההוצאות המותרות בניכוי והכנת הדו"ח, מומלץ להיעזר ברואה חשבון.

האם השכרה ב-Airbnb חייבת במע"מ?

 

כן. היות ורשות המסים אינה רואה בדירות Airbnb כהשכרה למגורים, פעילות זו חייבת גם במע"מ.

אמנם, רבים מהאורחים הנם תיירים, אשר לפי סעיף 8(א) לחוק מע"מ חייבת הלנתם במע"מ אפס - אך זאת רק בבית מלון, המוגדר בחוק מע"מ כמקום אירוח בו מתארחים בקביעות לפחות 5 אנשים. 

יובהר כי סיווג ההכנסה לצורכי מס הכנסה אינו משפיע על החיוב במע"מ, אשר יחול בכל מקרה.

איך משלמים מס על השכרה ב-Airbnb?

 

אם הנכם משכירים נכס בשלמותו:

  • מומלץ לפנות לרואה חשבון מוסמך לצורך פתיחת תיקים ברשות המסים וביצוע הדיווחים והתשלומים השוטפים. 

  • מומלץ מאוד לשמור תיעוד בגין כל ההוצאות הנוצרות לכם בגין הנכסים המושכרים, שכן חלקן הגדול מוכר בניכוי ובקיזוז מההכנסות, הן לצורכי מס הכנסה והן לצורכי מע"מ. 

  • עם פתיחת התיק, יש להיערך לאפשרות שתידרשו להגיש דוחות שנתיים למס הכנסה עבור מספר שנים לאחור - גם אם טרם החלה אז פעילות ההשכרה. 

  • יש להיערך לדרישת מס הכנסה להצהרת הון, אשר נדרשת מכל יחיד הפותח תיק ברשות המסים. 

משכירים לטווח קצר? פנו אלינו לייעוץ ודיווח לרשויות המס באופן המשתלם ביותר עבורכם.

אירוח נעים!