עסקי אוויר - מיסוי השכרה לטווח קצר ב-Airbnb

בישראל, בעיית העלמות המס של משכירי הדירות הייתה ידועה וקיימת גם טרם עידן Airbnb. 

אולם השימוש באתר בינלאומי כמתווך בין שוכר למשכיר הפך את הבעיה למורכבת יותר:

  • המשלם אינו האורח, אלא האתר עצמו, שאינו חייב דין וחשבון לרשויות בישראל;

  • פרטי הנכסים והמשכירים גלויים רק למי שהמשכיר אישר את הזמנתו; 

  • קלות הפרסום, תפוצתו ופוטנציאל ההכנסה הביאו את התופעה להיקפי שיא בישראל: נכון לשנת 2019, 3.4% מהדירות בתל אביב מושכרות בשלמותן דרך האתר באופן קבוע ומקצועי, לעומת פחות מ-1% בערים כמו פריז, ניו יורק, אמסטרדם וברלין. 

מה אומרת רשות המסים?

רשות המסים מביעה עמדה נחרצת, כי פעילות ההשכרה ב-Airbnb ודומיו הנה הכנסה החייבת בדיווח ובמס. 

אף כי טרם פרסמה חוזר רשמי לציבור, פעולות פשיטה ואכיפה מתבצעות מזה מספר שנים. 

האם Airbnb מנכה מס מישראלים?

לא. כיום Airbnb אינה מנכה במקור מס הכנסה מתשלומים למארחים ישראלים.

על כן, מארחים בישראל חייבים לפתוח תיקים ולדווח לרשות המסים על הכנסותיהם. 

עם זאת, האתר דורש מכל המארחים למלא באתר טופס W8 או W9 לשם הצהרה על מעמדם לצורך מס בארה"ב.

במידה ומארח אינו מספק פרטים אלה, האתר מנכה 24% מהכנסותיו ומעבירם לרשויות בארה"ב. זאת, כאמצעי זהירות למקרה שהמארח חייב במס בארה"ב. נדגיש כי לא ניתן לראות בכספים אלה תשלום על חשבון המס בישראל, וספק רב אם ניתן לקבלם חזרה.

יש פטור? 

לא. הפטור המוענק בישראל הוא להשכרה למטרת מגורים בלבד.

האם אורחי Airbnb "גרים" בדירה שלי?

פקודת מס הכנסה וחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), תש"ן-1990, מגדירים מהי דירת מגורים, אך לא מהי "השכרה למטרת מגורים" שעשויה לזכות בפטור מלא או חלקי ממס. 

עמדת רשות המסים היא שהשכרה למגורים הנה השכרה ליחיד, או לחבר בני אדם העוסק במתן דיור לזכאים, ואשר מעוגנת בחוזה שכירות בו מצוין במפורש כי זוהי מטרת השכירות.

עם זאת, רשות המסים לא התייחסה לשאלת תקופת השכירות. מכאן נובעת המחלוקת היכן עובר הגבול בין השכרה למגורים לבין השכרה לטווח קצר. 

הגידול בתופעת Airbnb הביא למספר תביעות של שכנים, בהן נפסק כי פעילות זו אינה השכרה למגורים. 

  • פסק הדין של המפקחת על רישום המקרקעין בתיק 5/993/2017 - נקבע תקדימית כי השכרה דרך Airbnb הפרה את תקנון הבית המשותף, בו הוסכם שהדירות יושכרו למטרות מגורים בלבד. בפסק הדין נקבע כי השכרה למגורים הנה לאורך זמן.

  • פסקי הדין של בית משפט השלום בצפת בב"נ 44607-04-18 - נקבע כי השכרת וילות בשכונות מגורים למטרות נופש הנה שימוש חורג, וניתנו צווי הפסקת פעילות למשכירים. 

כמה מס ישולם על השכרה בAirbnb?

משכיר שהנו יחיד ישלם על ההשכרה מס הכנסה לפי מדרגות המס שבסעיף 121 לפקודה:

  • אם הפעילות עולה כדי עסק: מדרגות המס יתחילו מ-10% בלבד, והפסדים מהפעילות יותרו בקיזוז כנגד כל הכנסה אחרת.

  • במידה והפעילות אינה עולה כדי עסק והמשכיר הנו מתחת לגיל 60: מדרגות המס יתחילו מ-31%. במידה וייווצרו הפסדים, ניתן יהיה לקזזם רק מהכנסה ממקור זה בשנים הבאות.

  • במידה והמשכיר הנו מעל לגיל 60: בין אם ההכנסה הנה מעסק או לא, מדרגות המס יתחילו מ-10%, בהתאם לאמור בסעיף 121(ב) לפקודת מס הכנסה. 

  • האמור תקף בין אם המשכיר הנו בעליו הרשום של הנכס, או שוכר בעצמו.

  • האמור תקף בין אם הנכס מושכר כולו לאורח אחד בכל פעם ("entire place"), ובין אם כל חדר מושכר לאורח אחר. 

 

האם יש גם חבות במע"מ?

היות ורשות המסים אינה רואה בדירות Airbnb כהשכרה למגורים, פעילות זו חייבת גם במע"מ.

אמנם, רבים מהאורחים הנם תיירים, אשר לפי סעיף 8(א) לחוק מע"מ חייבת הלנתם במע"מ אפס - אך זאת רק בבית מלון, המוגדר בחוק מע"מ כמקום אירוח בו מתארחים בקביעות לפחות 5 אנשים. 

יובהר כי סיווג ההכנסה לצורכי מס הכנסה אינו משפיע על החיוב במע"מ, אשר יחול בכל מקרה.

מה לעשות כדי לעמוד בדרישות רשות המסים?

אם הנכם משכירים נכס בשלמותו:

  • מומלץ לפנות לרואה חשבון מוסמך לצורך פתיחת תיקים ברשות המסים וביצוע הדיווחים והתשלומים השוטפים. 

  • מומלץ מאוד לשמור תיעוד בגין כל ההוצאות הנוצרות לכם בגין הנכסים המושכרים, שכן חלקן הגדול מוכר בניכוי ובקיזוז מההכנסות, הן לצורכי מס הכנסה והן לצורכי מע"מ. 

  • עם פתיחת התיק, יש להיערך לאפשרות שתידרשו להגיש דוחות שנתיים למס הכנסה עבור מספר שנים לאחור - גם אם טרם החלה אז פעילות ההשכרה. 

  • יש להיערך לדרישת מס הכנסה להצהרת הון, אשר נדרשת מכל יחיד הפותח תיק ברשות המסים. 

אם הנכם מציעים לאירוח חדר בודד בדירת מגוריכם:

זהו מצב "אפור"- דירת מגורים אינה נכס להשקעה, קל וחומר אם אינה בבעלותו של המתגורר בה.

היא גם אינה דירת נופש- לפחות מבחינת השימוש העיקרי הנעשה בה. 

השכרת חדר אף אינה "השכרת דירה", ולכן לכאורה ההכנסות מכך אינן "דמי שכירות".

לכאורה, הכנסות אלו חייבות במס לפי סעיף 2(10) לפקודה- "השתכרות או ריווח אחרים" אשר לא ניתן עליהם פטור מפורש. 

אולם, מאמצי רשות המסים מתמקדים כעת בדירות יוקרה המושכרות בשלמותן באופן תדיר ושיטתי, שחשיפתן צפויה להניב למדינה הכנסות מסים ניכרות. 

על כן, נמליץ למארחים המציעים חדר בודד להמתין לפרסום חוזר מקצועי של רשות המסים, אשר ייתכן ויכלול התייחסות ספציפית למצב ביניים זה. 

כמו כן, צפוי כי כל הסדר של ניכוי במקור שיוסכם בין Airbnb לרשות המסים יחול גם על חדרים בודדים.

במצב זה, סביר להניח ששיעור הניכוי במקור יהיה גבוה מהדרוש. לכן תיתכן כדאיות להגיש דוח מקוצר לשם קבלת החזר מס - פעולה שאינה דורשת פתיחת תיק מראש ברשות המסים. 

אירוח נעים!

שמעון אמיר- רואי חשבון- חיפה

התכנים המקצועיים באתר וברשימת הדיוור מוגשים על-ידי משרד רואי החשבון שמעון אמיר כשירות לגולשי האתר בכדי לספק מידע כללי בתחומי העיסוק והמומחיות של המשרד. 

מידע זה אינו מהווה ייעוץ או תחליף לייעוץ מקצועי פרטני בנושאים הרלוונטיים. 

משרדנו לא יהא אחראי לתוצאות של החלטות ו\או פעולות שננקטו בהסתמך על התוכן באתר.

משרדנו מספק ייעוץ ללקוחות בלבד. הייעוץ כרוך בתשלום.