חברה קונה דירה

רבים סבורים כי קניית מקרקעין למגורים או להשקעה באמצעות חברה הינה כדאית יותר מאשר רכישתה כיחיד. 

לא תמיד כך הדבר. להלן נסקור את כל היבטי המס של רכישת מקרקעין באמצעות חברה בע"מ. 

יש לשים לב להבדלים במשטר המס בין חברה שהיא "עוסק" לצרכי מע"מ וחברה שאינה כזו;

בין "חברת בית" לחברה אחרת לצורכי מס הכנסה;

ובין "איגוד מקרקעין" וחברה שאינה איגוד לצרכי מיסוי מקרקעין. 

ברכישת הדירה

1. מס רכישה

בניגוד ליחידים תושבי ישראל, חברות אינן נהנות מפטור ומשיעורי מס מופחתים על דירה ראשונה.

לכן, במידה והדירה נרכשת ע"י חברה, ישולם מס רכישה החל מהשקל הראשון לפי שיעורי המס הנהוגים על דירה שניה שרוכש יחיד:

– על חלק השווי שעד 4,896,615 ₪: 8%

– על חלק השווי שמעל 4,896,615 ₪: 10%

2. מס הכנסה- במישור בעל המניות

במסגרת מאמציה של רשות המסים להילחם בהעלמות מס דרך "חברות ארנק", חוק ההסדרים כולל הוראות מפורטות בעניין דירה בבעלות חברה, המועמדת לשימוש בעל מניות מהותי מבלי שאותו בעל מניות שילם בעבור שימוש זה.

שימוש של בעל מניות בדירה שבבעלות החברה, אם לא נפסק בסוף שנת המס שלאחר השנה בה החל - יראו אותו כמשיכה מהחברה. 

במידה ויש בחברה יתרת עודפים מספקת - יחולק דיבידנד בסכום זה ובעל המניות יחויב במס דיבידנד בלבד.

במידה ואין- בעל המניות יחויב במס על סכום זה כאילו היה הכנסה מעבודה או מעסק - כלומר בשיעור המס השולי שלו. 

כאשר השימוש פוסק כאמור, אך תוך פחות משלוש שנים הועמד שוב לרשות בעל המניות- הדבר ייחשב כאילו השימוש לא הופסק כלל, וכאילו מי שרכש את הדירה הוא בעל המניות עצמו, ולא החברה. במצב זה, ההכנסה שתוכר לבעל המניות היא עלות רכישת הדירה, בניכוי יתרת הזכות שלו בחברה ובניכוי כל יתרת הלוואה בנקאית שנטלה החברה ואשר הדירה משועבדת כנגדה בשעבוד קבוע.

שיעורי המס יהיו מס דיבידנד או מס שולי - בהתאם ליתרת העודפים בחברה. 

מכאן משתמע כי, עבור דירה הנרכשת באמצעות הלוואת בעלים, הלוואה בנקאית או שילב של השתיים- לא תיווצר לבעל המניות כל הכנסה רעיונית. אולם, בהתאם לכללי ההכרה בהכנסה רעיונית, סביר להניח כי רשות המסים תבקש לזקוף לבעל המניות "הכנסה רעיונית" גם בגובה ריבית ההלוואה הבנקאית- שהרי החברה נוטלת את ההלוואה, ולא הוא עצמו. כמו כן, בעל המניות יידרש, ככל הנראה, לשלם מס עבור ההכנסה הרעיונית של דמי השכירות המקובלים.

3. מע"מ

לעתים קניית הדירה תיחשב עסקה לצורכי מע"מ ותחויב בתשלום מע"מ. חברה אשר קונה דירה תחויב בתשלום המע"מ לרשות המסים רק כאשר החברה הקונה הינה "עוסק" לצורך מע"מ, והמוכר הינו אדם פרטי ("עסקת אקראי"). 

כיצד נקבע אם החברה הקונה הינה "עוסק"?

  • במידה והקונה היא חברה עסקית פעילה, אשר הכנסותיה חייבות במע"מ, היא תיחשב כעוסק וסביר להניח שאף כבר נרשמה ככזו עם הקמתה. 

  • במידה ולחברה הקונה אין פעילות אחרת, והדירה נרכשת לצורכי השכרה לתקופות קצרות או פעילות מלונאית אחרת, גם אז תיחשב החברה כעוסק, היות ואלו הכנסות החייבות במע"מ.

  • במידה והחברה הקונה פעילה, אולם כל הכנסותיה הן מהשכרה למגורים, אינה חייבת להירשם כעוסק, שכן הכנסות מהשכרה למגורים לתקופה של עד 25 שנה אינן חייבות במע"מ. 

  • בהתאם לכך, במידה ולחברה הקונה אין פעילות אחרת, והדירה נרכשת לצורכי השכרה למגורים- בין אם לבעל השליטה או לאחר- גם אז אין צורך ברישום כעוסק. 

 

באם החברה עומדת בהגדרת עוסק לפי המבחנים שלעיל, עליה להוציא חשבונית עצמית. מס התשומות יקוזז רק במידה ובמועד המכירה ידוע כי הדירה תשמש לייצור הכנסות חייבות במע"מ (כגון השכרה לנופש או לטווח קצר). במקרה בו נרכשה למטרת מגורים, אין לקזז את מע"מ התשומות. 

באם החברה אינה עומדת בהגדרת עוסק, והקונה הינו אדם פרטי, קניית הדירה אינה נחשבת עסקה לעניין מע"מ, ולא יחול חיוב במע"מ. 

יש לשים לב: ככל שהדירה נרכשת מגורם שאינו אדם פרטי (כלומר עוסק אחר, מלכ"ר או מוסד כספי) מחיר הדירה יכלול מע"מ אותו תצטרך החברה הקונה לשלם למוכר, אך החובה לדווח על העסקה ולהעביר את המס עצמו לרשויות הינה על המוכר. התנאים לקיזוז מע"מ התשומות- כאמור לעיל. 

בהשכרת הדירה:

 

כאמור, יש להבדיל בין השכרה למטרת מגורים לבין השכרה לנופש, לטווח קצר ולמטרות עסקיות אחרות. קיימים הבדלים הן לצרכי מע"מ והן לצרכי מס הכנסה. בנוסף, לצורכי מס הכנסה קיים הבדל בין "חברת בית" לבין חברה שאינה כזו. 

1. מס הכנסה

במישור בעל המניות:

במידה והנכס מושב לחברה עד סוף שנת המס בה הועמד לשימוש בעל המניות- יראו כאילו נוצרה לבעל המניות הכנסה בגובה דמי השכירות המקובלים בשוק לנכס דומה. 

במידה ובעל המניות אינו משלם לחברה בפועל דמי שכירות, או משלם דמי שכירות מופחתים, תיווצר לו "הכנסה רעיונית" בגובה ההפרש, לפי סעיף 2(10) לפקודת מס הכנסה. על הכנסה זו יהיה חייב במס בהתאם למדרגות המס ליחיד, ויש לדווח עליה בדוח השנתי.

במידה ובעל המניות משלם לחברה דמי שכירות מלאים, אזי לא נוצרה כל הכנסה רעיונית. 

במישור החברה:

באם הדירה מושכרת למטרות מגורים למי שאינו בעל המניות:

  • "חברת בית" תוכל לבחור בין מגוון מסלולי המיסוי המיועדים למשכיר יחיד. נזכיר כי "חברת בית" היא חברה שכל רכושה הנם בניינים, וכל עסקיה נובעים מהשכרתם. חברה כזו תיחשב, כמובן, איגוד מקרקעין, וכל פעולה במניותיה תהיה חייבת במע"מ, מס שבח ומס רכישה- כאילו הייתה פעילות במקרקעין עצמם.

  • חברה שאינה חברת בית תשלם מס חברות על כל הכנסתה החייבת, ותהיה רשאית לנכות הוצאות פחת, מימון, אחזקה, ביטוחים ועוד. 

באם הדירה מושכרת למטרות שאינן מגורים:

  • "חברת בית" תשלם מס בהתאם למדרגות המס החלות על בעלי מניותיה, ותהיה רשאית לנכות את ההוצאות שיצאו בייצור ההכנסה.

  • חברה אחרת תשלם מס חברות, ותהיה רשאית לנכות את ההוצאות שיצאו בייצור ההכנסה.

2. מע"מ

 

דמי השכירות יהיו חייבים במע"מ במידה ומתקיימים שלושת התנאים הבאים יחד:

  • החברה הינה "עוסק" לצרכי מע"מ (ר' סעיף 3 מעלה). 

  • השכירות אינה למטרות מגורים. 

  • השכירות אינה מוגנת. 
     

שמעון אמיר- רואי חשבון- חיפה

התכנים המקצועיים באתר וברשימת הדיוור מוגשים על-ידי משרד רואי החשבון שמעון אמיר כשירות לגולשי האתר בכדי לספק מידע כללי בתחומי העיסוק והמומחיות של המשרד. 

מידע זה אינו מהווה ייעוץ או תחליף לייעוץ מקצועי פרטני בנושאים הרלוונטיים. 

משרדנו לא יהא אחראי לתוצאות של החלטות ו\או פעולות שננקטו בהסתמך על התוכן באתר.

משרדנו מספק ייעוץ ללקוחות בלבד. הייעוץ כרוך בתשלום.